热点文章
- 论保险利益原则
- 一方失踪如何离婚——由一则一方下落不明的离婚案
- 上海太平洋俱乐部有限公司与江苏南通市第七建筑安
- 一个应引以为鉴的房地产开发案例评析
- 从本案谈房屋擅自转租合同之效力
- 浅谈土地权属纠纷和权益分配纠纷
- 对一起建筑物区分所有权案件的法理分析
- 房屋所有权与宅基地使用权的关系
- 二手房纠纷典型案例解析
- 一房两卖 产权归谁
推荐文章
- 北京一开发商自编楼层号引发购房纠纷
- 本案为何驳回购房业主的诉讼请求
- 是不定期租赁还是定期租赁？
- 本案承租人段某是否具有原告资格
- 泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权
- 顾连群诉杜涛房屋买卖合同欠款纠纷案
- 海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南辽经贸实
- 该土地使用权纠纷如何处理
- 上海明鑫装潢实业有限公司诉李宝龙房屋装潢款纠纷
- 倪璐诉中海物业管理(上海)有限公司物业管理纠纷案
- 江苏省苏州市郊区供销集团等与江苏苏州万通房产开
- 上海华轻投资开发有限公司诉上海海星供销商业有限
- 房屋买卖合同不因还末办理产权过户登记而无效
房地产
和平南路街道办事处诉刘不姑等临建铺面地段管辖变更后原租赁费收取案
二、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内，支付简易铁皮屋建造赔偿费人民币19638元给原告。
三、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币267元给原告（从1995年8月1日起至1995年8月8日止）。
四、驳回原告要求被告支付人民币15000元租金的诉讼请求。
五、原告须于本判决发生法律效力之日起十日内退还《租赁合同》抵押金1000元给被告。
宣判后，原告海口市振东区和平南路街道办事处不服，向海口市中级人民法院提出上诉。称：原审认定事实正确，但判决刘不姑赔偿建造费后，其新建的铺面归其使用有错误。因为铺面除具有建筑材料的价值外，还具有土地的使用价值。纠纷之铺面是上诉人经振东区人民政府同意兴建的，上诉人已取得该铺面土地的使用权，尽管该路段重新划归振东街道办事处管辖，但依照文件，该铺面土地仍归属上诉人使用。振东街道办事处为自身利益越权批准刘不姑建造铺面属无效行为，所收取的管理费于法无据，应予退还。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求，依法予以改判。 被上诉人刘不姑答辩：原审部分认定事实不清。上诉人从未改建过我的铺面，仅凭《租赁合同》武断认定，显属证据不足。一审已对上诉人提交的"发票"当庭不予确认，但又以该票上的数额作为赔偿依据，显然是错误的。请求二审法院查明事实，秉公处理。
被上诉人海口市振东区街道办事处答辩称：纠纷铺面所占用地属公用地，所有权和使用权均属国家所有。该铺面烧毁后，刘不姑向我办事处提出申请重建，经调查属实，我办事处批准其在管辖范围内重建铺面，并按规定向其收取占道管理费，合理合法。请求二审驳回上诉人的上诉。 海口市中级人民法院经审理查明：1987年以前，被上诉人刘不姑已在海口市文明二路罗牛山饲料公司旁公用地上建造了一间简易铺面用于经营。1989年6月，上诉人经海口市振东区人民政府批准设立，其从1990年3月起始对被上诉人刘不姑在其辖区内的铺面收取占道费。1993年11月1日，上诉人与被上诉人刘不姑签订了《租赁合同》，约定上诉人将其出资在文明二路（市罗牛山饲料公司旁）建造的简易铁皮屋铺面第1-4号共四间（80平方米）出租给被上诉人刘不姑，租期自1993年11月1日起至1995年10月31日，月租金人民币一千元；押金人民币一千元，合同期满后退还等。合同签订后，从1993年11月至1995年7月，被上诉人刘不姑每月向上诉人交纳管理费人民币一千元。1994年元月，被上诉人刘不姑向上诉人交纳押金人民币一千元。1995年7月，海口市振东区人民政府调整所辖各街道办事处管理范围，海口市文明二路划归被上诉人振东街道办事处管辖。之后，被上诉人振东街道办事处向被上诉人刘不姑发出通知，要求其从1995年7月1日起交纳占道管理费。同年8月8日，被上诉人刘不姑经营之海口市文明二路铺面被烧毁，经被上诉人振东街道办事处批准同意后，被上诉人刘不姑在原址上重建四间简易铺面。后上诉人要求被上诉人按《租赁合同》继续支付1995年8月起的租金未果，遂诉至法院请求解决。
海口市中级人民法院认为：上诉人虽与被上诉人刘不姑签订了《租赁合同》，约定将上诉人出资兴建的铺面出租给被上诉人刘不姑，但上诉人并无充分证据证实合同约定之铺面系其出资兴建。相反，《租赁合同》签订前，该位置的铺面却系被上诉人刘不姑出资所建。《租赁合同》签订后，上诉人向被上诉人收取的是"管理费"，并非合同约定的"租金".上诉人实际是对被上诉人刘不姑占用自己辖区内的公用地收取行政性管理费用，故双方所签《租赁合同》并非真实意思表示，应确认为无效，不受法律保护。上诉人依该《租赁合同》要求被上诉人刘不姑支付租金无理，本院不予支持。上诉人和被上诉人振东街道办事处在行政管理范围调整后，谁应继续向被上诉人刘不姑收取铺面占道管理费，属行政管理调整问题，非法院审理范围。原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，该院于1997年11月11日作出如下判决：
一、撤销海口市振东区人民法院民事判决。
二、驳回上诉人海口市振东区和平南路街道办事处的诉讼请求。
「评析」
正确处理本案，必须弄清以下两个问题：
1、本案中经营的铺面的性质
本案案情并不复杂，之所以引起纷争，主要是因为振东区人民政府重新调整行政管理范围后，原告和平南路街道办事处与第三人振东街道办事处为了争得被告所经营的铺面的管理费，协调不下而产生的。原告认为，被告经营的铺面系原告所建，应属原告所有；根据区政府调整行政管理范围的实施意见及与被告的租赁合同，原告仍然有权收取"管理费".而被告和第三人却认为，铺面系被告所建，被告一直向原告交纳的是管理费而非租金，在管理范围变更后，应由第三人收取管理费。笔者认为铺面的归属与铺面的性质有关。在一审中，有一种意见认为，象本案中的这种铺面，在海口市比比皆是，它的特点是流动性、随意性大，且可以任意拆卸、搬迁，它属于一种临时搭建的非永久性的建筑，不属于财产。笔者认为这种看法是可取的：（1）财产分为不动产和动产，作为不动产来说，一般应作产权管理登记，所有者对不动产拥有占有、使用、收益和处分的权利。但本案争议的简易铁皮屋根本无法占有。人民政府根据需要设立街道办事处来分段管理所辖区域，实际是对分管地段土地使用权的管理。任何不动产都是建立在土地使用权的基础上，没有土地使用权，就不能合法地在此基础上建立不动产，更不能占有不动产和拥有产权。本案的原告和第三人虽然是区政府下属的街道办事处，但只享有管理铺面的权利，并不拥有土地使用权，也就无法拥有简易铁皮屋铺面的所有权。况且，简易铁皮屋也不具备不动产的特征，它流动性、随意性大，可任意拆卸、搬迁，不符合不动产的概念和特征。（2）类似本案中的简易铁皮屋铺面，它并不是建立在城市规划许可范围之内的建筑，是管理者为了服务市民，便于某些经营需要，从实际情况出发，而临时搭建设立或允许他人自行设立的建筑，管理者向使用人或经营者收取一定的费用。这类铺面不具有不动产的特征，但它又不可能脱离土地使用权而独立存在，因为离开了这个基础，铺面就变成几块铁皮，无法发挥作为一间铺面的作用和使用价值，所以这类铺面应视为不属于动产。由此可见，这种简易铁皮屋铺面不属于财产类，不具有财产价值，它只是具有建筑材料（铁皮）的价值。对于这一点，一、二审法院均如此予以认可，都强调继续使用铺面而不是占有铺面。结合本案来说，如果辖区管理发生变化，给原搭建铺面的原告方造成损失，区政府内部可以就建筑材料价值部分进行协商予以补偿。
WYRJ.com