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房地产
对一起建筑物区分所有权案件的法理分析
笔者认为这一案件中不仅包含建筑物区分所有权法律关系，还含有相邻权法律关系。
建筑物区分所有权是由所有权人对一建筑物中的专有部分的所有权与对共有部分的持分权共同构成，即区分所有权人对一建筑物中的专有部分所有权与共有部分持分权所构成的特殊的所有权。
相邻关系，指不动产相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，应相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，相邻各方基于此而享有的权利被称为相邻权。笔者试对建筑物区分所有权与相邻权作一比较：一、从性质上来看，建筑物区分所有权属于物权，是所有权的一种特殊形式；相邻权则是基于法律的规定对不动产所有权或使用权当然的限制或延伸，它并不是一项独立的物权，而是基于物权的请求权。
二、从权利客体上看，建筑物区分所有权的客体分为专有部分与共有部分，专有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且区分所有权人可独立使用的建筑物部分；共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。关于我国建筑物区分所有权的共有部分范围的界定，笔者认为可以参考建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条第2、3项规定：“住宅的共有部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面楼梯、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共用设施设备，是指共有的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防水泵房、消防设施和电梯等。”关于相邻权的客体，学界有诸多观点，笔者认为，其客体指相毗邻不动产所有权人对相邻不动产行使权利的行为，而相邻不动产的所有权归各所有权人专有，不存在共有的问题。
三、从权利内容上看，建筑物区分所有权的内容包括区分所有权人对专有部分自由使用、收益和处分的权利，对共有部分使用、收益和单纯的修缮改良的权利，以及作为共有权人应当承担的依共有部分本来的用途使用共有部分，分担共同费用和负担等义务；相邻权的内容包括所有权人或使用权人为相邻关系人提供方便而对自己的所有权或使用权予以限制，或要求相邻关系人为自己提供方便而对其所有权或使用权予以限制，由此给所有权人或使用权人带来的损失应予以适当补偿。
四、从空间位置上看，区分所有建筑物各专有部分之间并不一定相毗连，如一楼与三楼的住房，而相邻的不动产一定是相毗连的。
本案中，机电公司的上级东丰县工业局与东丰县对外贸易总公司签订合建办公楼协议，并约定工业局住一楼，对外贸易总公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上下班。
从协议中我们可以看到，工业局对一层的部分享有专有权，对外贸易公司对二三层的部分享有专有权。该建筑物中的楼梯属于共有部分，二三层楼的住户均有权使用。由于共有部分与专有部分具有不可分割性及共有部分从属于专有部分的特性，区分所有权人的共有部分持分权是以对建筑物的部分享有专有权为前提，一旦专有部分所有权被转让，除有特别约定之外，其共有部分持分权也必然地由继受人取得。因此，刘学东取得区分所有建筑物二三层的专有权，也必然地享有共有部分——楼梯的持分权，而成为新的建筑物区分所有权人。机电公司作为使用人而非所有权人，应当遵守所有权人关于建筑物的约定。原被告之间就楼梯通行的纠纷属于建筑物区分所有权法律关系的纠纷。
在这一特殊的区分所有建筑物中，门厅属于一楼住户专有部分，而非共有。机电公司与二三层楼的所有者刘学东之间也因此而存在相邻关系，刘学东享有为了自家通行的便利，而要求从机电公司限制其所有权，允许其家人从门厅通过的权利，二者就门厅通过的纠纷属于相邻关系纠纷。
机电公司拒绝刘家通行，并将楼道擅自改造仓库，是对刘所享有的建筑物区分所有权及相邻必要通行权的妨害。
吉林省高院认定对外贸易公司未征得联建一方即工业局同意，擅自将二三楼转卖他人作民用住宅，违反法律规定和社会公益。笔者认为，该建筑物虽是联合建设，但已有合同约定了各合建人对建筑物各部分的专有权和共有权，且经过多年的居住事实，已形成了建筑物区分所有权不同于一般的共有关系。在一般的共有关系中，不存在各人对财产的专有权，若为共同共有，则各共有人对财产的处分应征得全体共有人的同意；若为按分共有，共有人对财产的转让虽不须经其他共有的同意，但其他共有人享有同等条件下的优先购买权。在建筑物区分所有权中，区分所有权人基于其对建筑物部分的专有权，有权独立自由地处分其专有部分，而无须经其他区分所有权人的同意，其他区分所有权人也不享有优先购买权。因而，对外贸易公司完全不须征得工业局的同意，有权将二三楼转卖给刘学东。这并不违反法律的规定，更不会破坏社会利益。
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