首页 > 学习资料 > 房地产 > 房地产典型案例 >

来源：互联网 作者：不详 浏览： 收藏到QQ书签 添加到百度搜藏

　　原告：郑文俊。

　　被告：金坛市计量测试技术研究所（下称计量所）。

　　被告：鲁志扣、戴美英。

　　座落在金坛市金城镇新花街98号三层砖混结构楼房一幢及院内砖木结构平房4间系被告计量所所有。郑文俊与计量所于1996年5月1日订有租赁计量所98号楼底层东第一间及2层东第一间的协议。协议约定租赁期至1997年4月30日止。但双方未到有关部门办理房屋租赁登记手续。1997年5月，被告根据主管部门金坛市技术监督局的意见，决定以人民币70－80万元的价格向某一人整幢出卖98号楼房及院内平房。1997年5月28日，承租计量所房屋的另一租户邓瑞琴向计量所交购房定金10万元；5月30日，邓瑞琴又与计量所订立购房意向协议，约定计量所98号楼房由朱云青购买，暂定房价75万元。1997年6月13日、7月3日、7月18日，邓瑞琴又分别向计量所交款计30万元。上述40万元，计量所均出具盖公章的收条。7月3日，计量所法定代表人向邓瑞琴出具内容为“现有新花街98号楼有关承租续订事宜，委托邓瑞琴同志为我所具体承办人，具体事务由委托承办人与我所交接”的委托书。7月4日，该委托书又被计量所法定代表人收回。但7月4日邓瑞琴与原告订立续租新花街98号楼底层东第一间及二层东第一间的协议，租期自1997年5月1日至1998年5月1日止。该协议未加盖计量所公章，邓瑞琴未将该协议与计量所交接，也未到金坛市房地产管理处办理租赁登记。7月3日，邓瑞琴曾收原告购房定金1万元，7月8日又收原告购房款5万元。8月1日，被告鲁志扣持计量所出具的收到邓瑞琴的40万元的收款收条及35万元现金，与计量所以75万元的价格订了转让新花街98号楼房及院内平房的协议书，同日鲁志扣又申请将其与计量所所订转让协议改为其妻被告戴美英的名字。8月6日，计量所召开承租人会议宣布98号楼房及院内平房已转让给鲁志扣所有。9月8日，以被告戴美英的名义到金坛市房地产管理处办理了房屋产权转让手续并领取了房屋所有权证。

　　1997年9月11日，原告郑文俊向金坛市人民法院提起诉讼，称：我租用了被告计量所98所楼底层东第一间及二层东第一间做生意。1997年5月间，我和其他承租计量所的租户委托邓瑞琴与计量所签订了购买98号楼房的协议书，并于5月28日交定金10万元，此后又交了30万元。现计量所却将98号楼房卖给被告鲁志扣、戴美英。请求法院保护我作为承租人的优先购买权，判令被告之间的房屋买卖无效。

　　被告计量所、鲁志扣、戴美英均未作答辩。

　　「审判」

　　金坛市人民法院经审理认为：公民、法人的合法财产受法律保护，财产所有权人依法对其财产享有占有、使用、收益及处分的权利。计量所将其所有的新花街98号楼房及院内平房有偿转让给被告鲁志扣、戴美英，是行使财产处分权，双方自愿所订转让协议，并到房管部门办理了合法手续，其转让房屋所有权的行为合法有效，依法应当保护。因计量所所转让的系其所有的新花街98号整幢楼房，而原告仅实际承租计量所该楼房中的两间房屋，原告对新花街98号整幢楼房的转让不享有优先购买权。故原告以计量所与被告鲁志扣、戴美英的房屋转让侵犯其作为承租人的优先购买权为由，要求判令其房屋转让无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条及有关法律政策规定，该院于1997年11月13日判决：

　　驳回郑文俊要求宣告计量所与鲁志扣、戴美英买卖金城镇新花街98号楼无效的诉讼请求。

　　一审判决后，原告郑文俊以计量所与鲁志扣、戴美英的买卖关系无效，其愿以同等条件同等价格购买该楼，其具有优先购买权为理由，向常州市中级人民法院提起上诉。

　　计量所答辩所：我所虽与邓瑞琴订立一份协议，但已收回。邓瑞琴与郑文俊订立的租赁协议上也无我单位公章。我单位从1997年5月起与上诉人已无租赁关系，上诉人无优先购买权。原判正确，请求维持。

　　鲁志扣、戴美英未作答辩。

　　常州市中级人民法院经审理认为：郑文俊虽长期租赁计量所座落在金坛市新花街的98号房屋，但一直未办理租赁登记手续，且该房出售是租赁到期后出售，之后双方未有办理有关租赁手续，计量所有权处分该房，上诉人郑文俊在租赁到期后不再享有优先购买权。上诉人郑文俊称其具有优先购买权的理由及请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于1998年5月25日判决如下：

　　驳回郑文俊上诉，维持原判。

　　「评析」

　　审理此案，关键是原告郑文俊是否享有优先购买权。对此，可以从以下几个方面进行分析，郑文俊不享有优先购买权。

　　首先，郑文俊与计量所的房屋租赁未到房产管理部门登记备案，依法不受法律保护。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十一条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定，房屋租赁应到房地产管理部门登记备案，且《城市房屋租赁管理办法》第十七条规定，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。本案中，原告郑文俊虽长期租赁计量所房屋，亦订有相关协议，但未到房产管理部门办理登记，因此不受法律保护。

　　其次，郑文俊与计量所所订房屋租赁的期限已满。本案中，郑文俊与计量所所订房屋租凭期为1996年5月1日至1997年4月30日。计量所出卖房屋是1997年5月份。计量所虽在1997年7月3日委托邓瑞琴办理承租续订房屋事宜，且邓瑞琴亦与郑文俊订立了自1997年5月1日至1998年5月1日的房屋租赁协议，但该协议未得到计量所的同意和认可，亦未办理登记手续，因而郑文俊与邓瑞琴所订协议是无效协议。因此，计量所在与郑文俊房屋租赁期满后出卖房屋，不受承租人优先购买权的限制。

　　第三，郑文俊不具有作为承租人享有优先购买权的同等条件，根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条的规定，出售出租公有房屋时，承租人在同等条件下有优先购买权。所谓“同等条件”，是指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等，是综合各个因素的同等条件。本案中，计量所出卖的房屋系新花街98号整幢楼房及院内平房，也即整体出卖，而郑文俊仅承租楼房的底层东第一间及二层东第一间，其作为承租人，依法享有对所承租的房屋（即上下二间）的优先购买权，但并不能依此来对抗计量所出卖整幢房屋，也即郑文俊不能因承租计量所房屋中的部分房屋而具有整幢房屋的优先购买权。因为计量所是整体出卖，也就排除了各承租人单独仅购买所承租的房屋的可能，所以本案中郑文俊不具有法律规定的“同等条件”。

1 2 下一页

下一篇：中国银行合肥市桐城路分理处与安徽合肥东方房地产有限责任公司等借款、抵押担保合同纠纷上诉案 上一篇：郭海军诉五常市拉林镇镇兴村村民委员会出租房屋优先购买权纠纷案

相关文章

无相关信息