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房地产
关于原共有人的优先购买权
（一）案情
某镇某村农民孙家立一家15人曾于1993年翻盖瓦房9间，1994年全家分家析产以后，孙家立与其二个弟弟孙家谋、孙家虎各分得三间瓦房。1995年4月18日，孙家立因其子在本村另外申请到一块宅基地，准备盖一栋二层每层三间的楼房，因资金不够，遂决定将其三间瓦房作价2万元卖给本村的李洪国。双方正式订立了书面合同。合同规定：“一旦新房盖成，就交旧房（三间瓦房）。”李洪国并预付了1000元定金。同年6月2日，孙家立之子突然患病住院，花费2万余元医药费。孙家立感到已无力再盖新房，遂找到李洪国提出解除合同，并退回定金。李洪国认为双方已订立了正式的书面合同，如孙家立不愿交房，则应将其已申请到的一块宅基地转让给他。双方因不能达成协议，李洪国遂到法院起诉，要求孙家立交付房屋，双倍返还定金，如不能交付房屋，应将宅基地估价转让给他。而被告孙家立的弟弟孙家谋则提出孙家立转让房屋时没有通知他，侵害了他的优先购买权。
（二）对本案的不同观点
关于被告孙家立是否应有义务向原告交付房屋，在法院内部存在三种不同观点。
第一种观点认为：被告在订立合同以后，以其儿子犯病住院、资金紧张为由，不再履行合同规定，是没有道理的，被告已构成违约，应有义务向原告交付房屋并承担违约责任。
第二种观点认为：被告之子犯病住院属于不可抗力事件，被告据此应被免除责任。
第三种观点认为：被告在转让房屋时，确实没有通知其两个弟弟，根据有关规定，其行为已侵害了其两个弟弟的优先购买房屋的权利，因此，被告与原告订立的买卖房屋合同应宣告无效。
（三）作者的观点
首先需要讨论被告是否构成违约，并应承担违约责任的问题。被告在合同订立以后，突然遇到其子犯病住院，花费2万余元医药费，被告感到资金非常紧张，已无力再盖新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病这一事件，是否构成不可抗力？《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力必须导致合同完全不能履行，才能使债务人被免除合同不履行的责任。从本案来看，尽管被告对其子犯病住院这一事件是不可预见的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客观情况。尤其应当看到犯病住院这一事件只是使被告因支付2万余元医药费，发生经济困难，难以翻盖新房同时交付旧房，而并不能导致被告完全不能交付旧房。换言之，被告之子犯病住院，只是使被告履约发生困难，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院这一事件不能构成不可抗力。
我认为，被告之子犯病住院这一事件，虽不构成不可抗力，但构成情势变更。所谓“情势变更”，就是指在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或如果履行会显失公平，因此根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院这一事件是在原告、被告订立合同之后发生的，而不是在订立合同之前就已存在的。该事件的发生确实是被告所不能预见的。如果被告在订约前就已知道其儿子将要犯病花去大量费用，可能因此无资金翻盖新房，他也就不可能卖掉旧房。尤其应当看到，由于这一事件的发生，使被告无力再建造新房，如果强令被告继续履行合同义务，即交付旧房，这样就有可能使被告无处居住。因此，继续履行合同对被告是极不公平的。然而我国合同法并没有采纳情事变更的原则，即不允许法官根据情事变更的原则来变更或解除合同，这主要是考虑到情事变更原则过于弹性化，将给予法官较大的自由裁量权。如果法官能准确地适用其自由裁量权，则能维护诚信、公平原则。如果法官不能准确地适用其自由裁量权，随意扩大情事变更的适用范围，将会混淆正常的商业风险与异常情势的界限，使许多交易当事人不再承担交易的风险，只要其交易失败或无利可图，就会以情事变更为由解除合同。这对正常的竞争是有害的，也不利于经济的发展。尤其是因为随意地变更和解除合同，将使合同得不到严守，从而不利于经济的有序化。鉴于目前我国法官整体素质不是很高，所以暂时不采纳情事变更原则是必要的。所以被告不能以其孩子患病住院，资金紧张为由要求解除合同。
当然，即使被告不能以情事变更为由解除合同，根据合同约定，被告也没有义务立即交付旧房。因合同规定，孙家立“一旦新房盖成，就交旧房（三间瓦房）。”该条规定是合同生效的延缓条件。所谓延缓条件，又称为停止条件，是指限制合同发生效力的条件。在附延缓条件的合同中，合同虽已成立，但暂时停止发生效力。此时，权利人不能行使权利，义务人也不必履行其义务。条件一旦成就，法律行为产生效力，权利人可以请求义务人履行义务，义务人也必须履行义务。根据上述合同条款规定，被告只是在新房盖成以后才交付旧房，由于被告之子住院，其已无力翻盖新房，这样，因条件未成就，合同并没有实际生效，被告也不负实际交房义务。
在上述两种情况下，都可表明被告没有过错。但上述两种情况是不同的。因为如果被告依据情势变更而要求解除合同，一旦该请求得到法院许可，合同将要被解除；如果被告根据合同关于延缓条件的规定提出抗辩，那么只是暂时阻碍原告请求实现，并使自己暂时停止履行义务，由于合同并没有解除，因此原告仍然负有在将来一旦条件成就仍然要交房的义务。所以在第一种情况下，被告应当行使请求权，提出请求，而在第二种情况下，被告行使的是抗辩权，而不是请求权。
原告是否有权请求双倍返还定金？根据《民法通则》第89条，“给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”可见定金罚则适用的前提条件是一方违约，且此种违约已构成根本违约，在此情况下，一方才有权请求另一方承担定金责任。但在本案中，被告却没有违约。如果被告根据情势变更，以其子患病要求解除合同，如果该请求得到法院允许，则被告行为不构成违约。即使其关于情势变更请求未能得到法院准许，被告也可根据延缓条件的规定而拒绝履行义务。在此情况下，被告只是依据合同，合法地行使抗辩权，而不构成违约。既然被告行为没有构成违约，因此原告不能要求双倍返还定金。当然，考虑到被告占有定金达2月之久，根据诚实信用原则，判令被告支付一定利息也是合理的。
