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来源：互联网 作者：不详 浏览： 收藏到QQ书签 添加到百度搜藏

    「案情」

    原告：海南中原物业代理公司（下称中原公司）。住所地海口市滨海大道南洋大厦9楼。

    被告：海南龙港物业发展有限公司（下称龙港公司）。住所地海口市金融贸易区椰城大厦6楼。

    第三人：海南中商经济技术发展公司（下称中商公司）。住所地海口市龙昆南路泰和园别墅C3栋。

    第三人：海口市房屋建设开发公司（下称房建公司）。住所地海口市龙昆里62号。

    1987年10月6日，海口市国土规划局（下称国土局）行文批准，将位于海口市龙昆北路和龙华路交叉处的1.3亩土地，划拨给申请人房建公司作建办公楼用地。后因龙华路扩宽使该地面积缩小，房建公司经申请，国土局于1989年7月13日行文批准，将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角的1.38亩土地增划拨给房建公司用于建办公楼。该批文明确规定应“严格在红线范围内控制用地，不得擅自超越，不得随意改变土地使用性质”。房建公司取得上述两块土地的批文后，于1990年7月5日向海口市城建局申报建8层办公楼，该局于1991年12月28日下发了《施工任务通知书》，批准房建公司在批准的土地上建8层办公楼。房建公司取得施工许可证后，即开始施工。在完成了8层楼房的打桩基础工程后，其改变原建设方案，改为在此建23层的龙园大厦，并于1992年7月开始拆除原基础工程，进行龙园大厦的基础建设，但未按规定办理龙园大厦施工报建手续。1992年12月16日，房建公司与中商公司签订《龙园大厦销售合同书》，约定：房建公司将龙园大厦预售给中商公司，用地面积2779平方米（合4.17亩），总建筑面积20520平方米，每平方米售价人民币4200元，共计8618.4万元，分6期付清；付第二期房款后，房建公司把所有文件及红线图、土地使用权证等正本交给中商公司保管；交付使用时间为1994年9月30日。合同还规定了违约责任等。签约次日，中商公司依约向房建公司付定金100万元，后于1993年1月8日付1200万元，4月22日付800万元，三次共付2100万元。1993年3月10日，中商公司将龙园大厦期房转售给龙港公司，双方签订的合同约定：中商公司将龙园大厦除第22、23层外全部转售给龙港公司，用地面积4.17亩，建筑面积19720平方米，每平方米售价人民币4900元，共计9662.8万元。合同还对分期付款和红线图、土地使用权证、大厦的交付时间及违约责任等作了约定。签约当天，龙港公司付给中商公司定金人民币1千万元，3月19日付房款2千万元，4月30日付996万元，5月31日付174.4万元，四次共付4170.4万元。中商公司收款后，只出具了收据，未依规定开具发票。1993年4月22日，龙港公司又将龙园大厦转售给中原公司，双方合同约定：龙港公司将龙园大厦除第22、23层外售给中原公司，用地面积4.17亩，建筑面积19364平方米，每平方米售价人民币5300元，共计10262.92万元。合同还约定了分期付款和红线图、土地使用权证、大厦交付时间等项内容。同年4月24日，中原公司付给龙港公司定金人民币1026万元，6月9日付房款2052万元，两次共付3078万元。龙港公司收款后，只出具了收据，未按规定开具发票。合同履行中，中原公司发现龙园大厦手续不完备，工程不能正常施工，经与龙港公司协商解除合同未果，遂向海南省海南中级人民法院起诉，并申请诉讼保全。海南中级人民法院冻结了龙港公司的银行存款，后依据级别管辖分工将案件移送海南省高级人民法院。海南省高级人民法院在审理中，根据龙港公司的申请，依法追加房建公司、中商公司为第三人参加诉讼。

    中原公司起诉称：与龙港公司签订售房合同依约付定金和第一期房款后，4个多月工程基本没有动工。经了解该大厦手续不完备，又经过三手炒卖，合同是违法的。要求解除合同，由龙港公司返还已付款并赔偿损失。

    龙港公司答辩称：本公司与中原公司是在自愿基础上签订的售房合同，中商公司、房建公司对此转售行为无异议，因此，双方签订的售房合同是有效的。签约后施工从未间断，原告起诉内容不实，应予驳回。案件审理与中商公司、房建公司有利害关系，应当追加为第三人参加诉讼。

    中商公司在庭审时辩称：中原公司与龙港公司签订的转售房合同是有效的，本公司不应作为本案第三人。

    房建公司在庭审时辩称：本公司与中商公司签订的预售合同，形式和内容都是合法的。本公司与本案转售房没有法律关系，不应作为本案第三人。

    「审判」

    海南省高级人民法院经审理还查明：房建公司系三级房地产开发公司，只具有开发12层以下楼房的资格。

    海南省高级人民法院认为：房建公司经申请和批准，取得1.3亩划拨土地使用权，后因公路建设占地，又经申请和批准取得1.38亩划拨土地使用权，两次共计2.68亩，用于建办公楼。但其建造龙园大厦却使用了4.17亩土地，超出部分属非法侵占国家土地。房建公司与中商公司签订商品房预售合同，随房转让4.17亩土地使用权的行为，是隐瞒事实的欺诈行为。房建公司擅自改变土地使用性质，将政府批准其建办公楼的用地非法用于商品房开发，未补办出让手续而转让了该地的使用权，违反了国家和海南省有关国有土地使用权有偿出让和转让的规定。房建公司开发龙园大厦超越其开发经营权限，实施建设又未办理施工报建手续，即开始预售房屋，其行为均属违法。因此，房建公司与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定为无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦转预售合同，则因房建公司与中商公司的合同无效而无效。房建公司对其违法行为造成的当事人经济损失，应负主要过错责任。中商公司、龙港公司在商品房转预售活动中，收到购房款后不开具作为纳税凭据的发票，且在跨年度后仍未缴纳税费，是逃避税收、损害国家利益的倒买倒卖行为，两公司因此对合同无效造成的损失也应承担相应责任。房建公司、中商公司、龙港公司依据无效合同分别取得的购房款，应根据公平原则返还和赔偿。根据实际支付情况，债权人可在其债权范围和债务人应返还的数额内，向各债务人直接追偿。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条第一款的规定，于1994年5月8日判决如下：

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