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这样的合同不能签

    有些开发商因为所建设房地产项目不具备销售资格，不能通过市政府有关管理部门批准，拿到正式的带有编号的示范文本合同，便自拟条款，自己印制合同，要买房人签字。这种合同往往很不规范，所订条款明显有利于开发商一方，买房人一定要提高警惕。

    下面以某房地产开发公司与买房人签订的商品房买卖合同为例，作如下分析。

    例一，合同第一条，项目建设依据：出卖人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已取得北京市××区×××块地的土地使用权，土地使用年限70年。出卖方在上述地块上建设的××花园已具备销售条件。

    而商品房买卖合同示范文本中，此条的内容是：出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为。

    说明：本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。根据《房地产法》的规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。

    可见，某房地产开发公司自拟的合同条款过于笼统，极不严谨，很容易给非法占地盖房行为以可乘之机。

    例二，合同第六条，交付期限：

    出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，可凭有关部门证明文件，据实予以延期：

    1、不可抗力；2、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、遇有国家政策、法律调整，致使影响本合同履行；4、其它非甲方所能控制的事件。

    有关人士分析指出，此条款中第二条是虚的，很多情况都可以包含其中；第三条则是把责任推给国家；第四条实际上是个“筐”，工地拉闸断电、工人回家不归等，都可算在其中。这些条款极易为甲方延期交房开脱责任，对购房者来说显失公平。

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